یخ شکن احتکار مسکن

خانه‌های خالی از سکنه، مطابق با سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵ ، حدود ۱۰ درصد از کل املاک مسکونی کشور اعلام شد که برآوردها نشان می‌دهد هم‌اکنون این سهم نسبت به سال گذشته هم افزایش یافته است. بازار مسکن در سال‌های اخیر، ضربه های متعدد و کاری بر پیکر خود دیده است. انتظارات تورمی، تورم شدید و همچنین نااطمینانی از آینده، که باعث شده این بازار به یک پناهگاه امن برای سرمایه‌گذاران تبدیل شود. در این سالها به‌دلیل عدم حمایت از تولید انبوه مسکن ، و ضعف سیاستی ناشی از نبود اهرم‌های مالیاتی قوی برای مقابله با احتکار مسکن ، محتکران املاک مسکونی، تاکنون در حیاط خلوت مالیاتی قرار داشته و حضور و انجام معاملات مکرر از سوی آنها طی سال‌های اخیر خود عامل مهمی در تشدید روند رشد قیمت‌ها در این بازار بوده است.
البته راهکار قطعی برای متوقف کردن جریان سرمایه‌گذاری ملکی وجود ندارد و البته توصیه هم نمی‌شود اما می‌توان با اقدامات منسجم ، روند ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن را کنترل و به‌خصوص جریان احتکار مسکن را که به زیان تقاضای مصرفی واحدهای مسکونی است ، تا مرز توقف پیش ‌برد.
به گزارش اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران و به نقل از دنیای اقتصاد، فرمول جهانی ضداحتکار مسکن ، می تواند در کشور راهگشا باشد.
ابزار اخذ مالیات از خانه‌های خالی، ضعیف‌ترین اهرم مالیاتی در دنیا محسوب می‌شود. اما فرمول جهانی ضداحتکار مسکن که کارشناسان معتقدند کلید اصلی گشایش و عرضه املاک منجمد به بازار مصرف است، کدام است؟ فرمول جهانی ضداحتکار مسکن به طور خلاصه مالیات سالانه بر املاک یا دارایی‌های ملکی است. روشی به مراتب اثرگذارتر و کارآمدتر از اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی.
برخی کارشناسان معتقدند ، در وهله اول با ایجاد ثبات اقتصادی و همچنین ایجاد احساس ثبات، اطمینان و خوش‌بینی به آینده اقتصادی ، می‌توان روند ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن و جریان احتکار واحدهای مسکونی را با نیت سرمایه‌گذاری در این بازار و حفظ و ارتقای ارزش دارایی‌ها کنترل کرد. در صورت ایجاد چنین شرایطی به‌طور قطع جریان سرمایه‌گذاری ملکی نیز تحت کنترل درخواهد آمد و هجوم سرمایه‌ها به بازار مسکن با هدف ارتقای ارزش دارایی‌ها متوقف خواهد شد.
مطالعه مبسوطی در سال ۹۴ و در جریان اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم از سوی تیمور رحمانی، اقتصاددان، انجام شد که نشان داد این نوع مالیات دست‌کم سه ویژگی توام دارد که آن را نسبت به سایر انواع مالیات‌های ملکی متمایز کرده است.
اولا دربردارنده اثر کاهنده بر نوسانات قیمت مسکن است.
از سوی دیگر اثر کاهشی بر نرخ رشد قیمت مسکن دارد
و در وهله سوم بیشترین سطح درآمد مالیاتی قابل دریافت از بخش مسکن در این مالیات محقق می‌شود
در واقع از طریق وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی همه مالکان واحدهای مسکونی بدون استثنا و بدون نیاز به بکارگیری مکانیزم‌های خاص و دشوار برای شناسایی و دسته‌بندی، باید سالانه رقمی را به‌عنوان مالیات سالانه بر املاک مسکونی پرداخت کنند. این ابزار مالیاتی هزینه خالی نگه‌داشتن یک یا تعداد بیشتری از واحدهای مسکونی را برای سرمایه‌گذاران ساختمانی افزایش می‌دهد و این افراد ناچار به عرضه این املاک به بازار می‌شوند
مالیات سالانه املاک در بسیاری از کشورهای دنیا از سوی دولت محلی و شهرداری‌ها دریافت می‌شود و درآمدهای ناشی از آن صرف توسعه شهر یا ساخت مسکن ارزان‌قیمت می‌شود. در کشورهای عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه (OECD) بیشترین سهم از درآمدهای مالیاتی در حوزه مسکن مربوط به دریافت مالیات سالانه از املاک است.
در واقع این ۶۴ درصد از درآمدهای مالیاتی حاصله از بخش مسکن در این کشورها ناشی از دریافت این نوع از مالیات است. این درحالی است که در ایران سهم این مالیات از درآمدهای مالیاتی دولت صفر است و ۶۴‌درصد از درآمدهای مالیاتی دولت در بخش مسکن از طریق دریافت مالیات بر نقل و انتقال املاک محقق می‌شود. هم‌اکنون میانگین نرخ دریافت مالیات سالانه املاک مسکونی در دنیا عددی حدود ۸/ ۱ درصد ارزش روز واحدهای مسکونی است. حداقل این رقم معادل ۹/ ۰‌درصد و حداکثر آن برابر با ۴/ ۳ درصد است.
عمده مخاطبان این مالیات ملاکان بزرگ حقوقی مانند بانک‌ها ونهادها هستند. در واقع با شرایطی که برای کف قیمتی املاک مشمول پرداخت این مالیات تعیین شده است بیش از ۹۰ درصد مالکان املاک سرمایه‌ای از این مالیات معاف می‌شوند. کارشناسان معتقدند برای اثربخش کردن این مالیات باید کف قیمتی از این ماده قانونی برداشته شود و همه مالکان واحدهای مسکونی مشمول پرداخت مالیات سالانه املاک شوند. اما قانون‌گذار می‌تواند مالیات سالانه املاک مسکونی با قیمت بالاتر از میانگین قیمت مسکن شهر را با نرخ بالاتر، و مالیات واحدهای مسکونی با قیمت پایین‌تر از متوسط قیمت مسکن در شهر را با نرخ پایین‌تر تعیین کند.
هر چند سال گذشته لایحه‌ای از سوی دولت در این باره تهیه شد که هنوز خبری از تصویب آن نیست. در آن لایحه تاکید شد مالکانی که مجموع دارایی‌های ملکی مسکونی آنها اعم از خانه، زمین و آپارتمان بیش از ۵‌میلیارد تومان ارزش داشته باشد مشمول پرداخت مالیات سالانه خواهند شد.
نرخ پیشنهادی کارشناسان برای دریافت این مالیات ۵ در هزار تا ۹ درهزار ارزش روز واحدهای مسکونی است. در شرایطی که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران ۲۱‌میلیون تومان و میانگین قیمت یک واحد مسکونی در پایتخت معادل یک میلیارد و ۸۰۰‌میلیون تومان است می‌توان نرخ دریافت این مالیات از واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از میانگین قیمت روز را به میزان کمتر و نرخ دریافت مالیات برای واحدهای با ارزش بیشتر از متوسط قیمت را به میزان بالاتر تعیین کرد.
پیشنهاد دهندگان می گویند، دریافت این مالیات، احتکار واحدهای مسکونی برای سرمایه‌گذاران را از حالت رایگان خارج می‌کند.