آفات اوراق سلف مسکن در صنعت ساختمان / با توزیع رانت، دارایی مردم را از بین نبرید

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران می‌گوید: با عرضه اوراق سلف مسکن باید منتظر ورود کارت‌های ملی اجاره‌ای، رانت و افزایش معضلات حقوقی باشیم.

به گزارش پایگاه اطلاع‌رسانی اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، خشایار باقرپور مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران در برنامه چالش رادیو اقتصاد درباره اوراق سلف مسکن توضیح داد و گفت: قرارداد یا عقد سلف، قراردادی است که در آن عرضه‌کننده بخشی از دارایی پایه را به ازای بهای نقد و مطابق قرارداد به فروش می‌رساند.

این کارشناس ارشد بازار مسکن در بیان تفاوت این اوراق با اوراق مشارکت سهام تصریح کرد: تفاوت این اوراق با اوراق مشارکت سهام در این است که خریدار در مالکیت و مدیریت بنگاه ناشر اوراق، شریک نخواهد بود بلکه امکان تعیین دامنه سود برای این اوراق وجود دارد و ریسک را به حداقل می‌رساند و در این اوراق کف و سقف برای خریدار تعیین می‌شود.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران یادآور شد: اوراق سلف مسکن برای اولین بار به ابتکار موسسه پولی بحرین در سال ۲۰۰۱ منتشر شد که به دلایل شرعی بازار ثانویه نداشت یعنی خریدار تا زمان سررسید امکان واگذاری و فروش به غیر را نداشت.

وی درباره مکانیسم خرید این اوراق اظهار داشت: در این روند، سرمایه‌گذار محصولی که در آینده عرضه خواهد شد را پیش‌خرید می‌کند. یک نوآوری جدید در بازار سرمایه تحت عنوان اوراق سلف موازی استاندارد هم ایجاد شد که در این سازوکار خریدار می‌تواند سلف موازی را به خریدار جدید بفروشد و خریدار هم دوباره امکان واگذاری دارد که ناشر و عرضه‌کننده، تضمین قیمت هم می‌دهد که این اوراق را عرضه می‌کند که به آن قیمت اعمال خرید تبعی (اصل و سود سرمایه گاری خرید اولیه) گفته می‌شود

❖ اوراق سلف موازی استاندارد مسکن، تقویت دیدگاه سرمایه‌ای به ملک

خشایار باقرپور مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران در ادامه این گفت‌وگوی رادیویی در توضیح بیشتر اوراق سلف موازی استاندارد گفت: این طرح ممکن است روی کاغذ و از باب نظری طرح خوب و اقتصادی به نظر بیاید اما از دیدگاه کلان اقتصادی اوراق سلف موازی استاندارد مسکن موجب تقویت دیدگاه سرمایه‌ای به مسکن، به‌جای تقویت اهرم‌های گرایش آن به سمت بازار کالایی است که با اهداف و سیاست‌های منطقی حاکمیت در تضاد است.

آقای باقرپور با طرح این پرسش که آیا می‌خواهیم مردم را خانه‌دار کنیم یا فقط قلکی برای مردم درست کنیم؟ ادامه داد: این طرح بیشتر تقویت‌کننده نظام‌های شبه فئودالیسم در کشور است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران تأکید کرد؛ یکی از ارکان مهم بازار مشتری است و مشتری باید موردمطالعه قرار بگیرد. آنچه مشخص است اینکه در حوزه مسکن کسی به‌صورت مشاعی و متری خرید نمی‌کند. مسکن در فرهنگ ایرانیان از قداستی برخوردار است که نفی دیدگاه شراکتی، جذابیت طرح را برای خانه‌دار شدن از بین می‌برد.

*باید منتظر ورود کارت ملی‌های اجاره‌ای به بازار مسکن باشیم

وی در ادامه گفت: ازنظر اجتماعی اقتصادی تحت این شرایط باید منتظر بروز پدیده‌ای به‌عنوان سلطان اوراق سلف مسکن باشیم و همچنین با ایجاد محدودیت خرید این اوراق در بازار اولیه، باید منتظر ورود کارت‌های ملی اجاره‌ای به این بازار باشیم. از طرفی باید پرسید واقعاً برای ورود سرمایه‌گذاران عمده به این بازار، چه تمهیدی اندیشیده شده؟

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن با اشاره به شرایط تورم در کشور و نبود سازوکار درست در اجرای این طرح تصریح کرد: ازنظر اقتصاد صنعت ساختمان انتظار می‌رود طراحان این طرح‌ها کمی عملیاتی‌تر به این موضوع نگاه کنند. اگر از هر انبوه‌ساز و سازنده‌ای سؤال کنید، کل نقدینگی پروسه ساخت‌وساز را به دلیل تورم بالا و پیش‌بینی‌نشده، یک آفت می‌بیند. در صنعت ساختمان با فرآیند تولیدی بلندمدت مواجه هستیم. اوراق سلف برای پروژه‌های یک تا ۲ ساله می‌تواند پاسخگو باشد اما چون اوراق سلف به بهای نقدی فروخته می‌شود و معیار تورم در این طرح مشخص نیست، چه عددی باید تعریف شود که سازنده دچار ضرر و زیان نشود. سازندگان نقدینگی را گام‌به‌گام به پروژه تزریق می‌کنند و تأمین یکجای نقدینگی در کشور ما با این شرایط در اقتصاد، آفت است.

* تضمینی برای فروش اوراق سلف به قیمت اعمال وجود ندارد

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران در ادامه گفت‌وگو با برنامه چالش رادیو اقتصاد به قیمت اعمالی در این طرح اشاره کرد و گفت: تضمینی برای خریدار سلف وجود ندارد تا در زمان عرضه بتواند، اوراق را به قیمت اعمال فروش برسد. متأسفانه سوابق محاسباتی نشان می‌دهد خیلی واقع‌بینانه عمل نمی‌شود.

این کارشناس ارشد بازار مسکن یادآور شد: اگر دوره تولید یک پروژه ساختمانی را افزایش دادیم آیا قیمت اعمال برای خریدار سلف با ۱۰۰ درصد سود تعریف‌شده است؟ مشخصاً این‌طور نیست. اوراق سلف موازی استاندارد و فروش دست‌به‌دست آن در بازار ثانویه، عملاً ما را به‌جایی می‌رساند که آنچه در بازار معاملات این اوراق اتفاق می‌افتد از قیمت اعمال بالاتر خواهد بود که این به دلیل واقعیت بازار است.

❖ اوراق سلف مسکن مساوی است با توزیع رانت سنگین در بازار مسکن

آقای باقرپور به رانت این بازار هم اشاره کرد و افزود: بحث توزیع رانت سنگین در بازار مسکن چه در حوزه عرضه و یا خرید وجود دارد و این موضوع نقدی جدی به این طرح است. چه مکانیسمی برای عدم توزیع رانت وجود دارد؟ زیرمجموعه‌های بانک‌ها به‌راحتی می‌توانند اوراق سلف موازی بخرند و ازنظر قانونی هم اشکالی ندارد اما با این شرایط املاک مازاد بانک‌ها دوباره به آن‌ها برمی‌گردد که مغایر باسیاست‌های بانک مرکزی است.

وی در بخش دیگری از سخنانش تأکید کرد که افزایش معضلات حقوقی و پرونده‌های مکرر با اجرای این طرح قابل پیش‌بینی است.