سند ملکی انواع مختلفی دارد، که اگر با آن‌ها و موارد حقوقی آن آشنا نباشید، ممکن است سرتان کلاه برود و به مشکل بخورید. چون تعداد این سندها زیاد است، آن‌ها را تقسیم کرده‌ایم و در این  گزارش به تعدادی از انواع سند ملکی و کاربرد آنها می‌پردازیم.

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، امروزه بسیاری از دعواها و اختلافاتی که در دور و اطراف خود می‌شنویم، مربوط به شکایاتی است که مربوط به سند ملک و خانه است. در خرید و فروش ملک، یکی از موضوعاتی که اهمیت بسیاری دارد، آشنایی کامل با انواع سند و سازوکار سند است. وقتی وارد معامله‌ای می‌شوید، درمورد نوع سند و اعتبار آن تحقیق کنید و و بعد از آگاهی و اطلاعات کامل، پای سند را امضا کنید.

یکی از انواع سندهایی که بسیار مهم است، سند ملکی است که انواع مختلفی دارد. در این مقاله سعی داریم به توضیح انواع سند ملکی، ویژگی‌های آن و تفاوت آن‌ها با هم بپردازیم. قبل از آن بیایید با تعریف سند آشنا شویم.

سند چیست؟

به هر نوشته مکتوبی که در مقام دعوا یا دفاع از دعوا بتوان به آن استناد کرد، سند گفته می‌شود. سند را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد: سند عادی، سند رسمی

مطابق قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است. بنابراین، در صورتی که سند با دخالت مامور رسمیِ صلاحیت‌دار و در محدوده قوانین و مقررات تنظیم شده باشد، سند رسمی محسوب می شود. این اسناد سه دسته هستند:

1- اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شده است، مانند سند مالکیت، صورت‌مجلس تفکیکی، صورت‌مجلس تحدید حدود و سایر نوشته‌هایی که درحدود وظایف مامورین ثبت تنظیم می‌شود.

2- اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند، مانند اسناد انتقال قطعی، وکالت، صلح، اجاره، مشارکت، تعهد، اقرار، رضایت، وصیت، وقف، وثیقه، سند ازدواج، طلاق و غیره .

3-اسنادی که نزد سایر مامورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنان تنظیم شده است، مانند شناسنامه، گذرنامه و گواهینامه رانندگی

کلیه اسنادی که در اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و یا در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده است و یا اینکه در نزد سایر مامورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنان تنظیم نشده‌اند، اسناد عادی محسوب می شوند. همچنین اسنادی که به وسیله مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه می‌شوند، ولی مامور، صلاحیت تنظیم آن را نداشته و یا مقررات قانونی در تنظیم آن رعایت نشده است، سند عادی به حساب می‌آید.

یکی از تفاوت‌های مهم سند عادی و سند رسمی این است که همواره می‌توان نسبت به اسناد عادی ادعای انکار و تردید کرد؛ اما در مورد اسناد رسمی چنین امری امکان‌پذیر نیست. سند رسمی این امتیاز را دارد که چون توسط ماموران رسمی و با تشریفات ویژه به ثبت می‌رسد، از اعتبار و قدرت بالاتر برخوردار است.

انواع سند ملکی

سند شش‌ دانگ

واژه شش‌دانگ به مالکیت تمام و کمال اشاره دارد و منظور سندی است که مالکیت کامل آن برای یک نفر می‌باشد. شش‌دانگ به معنای شش جهت است، یعنی تمام جهات یک ملک از شمال و جنوب تا غرب و شرق و بالا و پایین ملک را در بر می‌گیرد و فرد دیگری در این ملک سهم و نقشی ندارد.

این نوع سند یکی از معتبرترین و رایج‌ترین اسناد است و اغلب مشکل حقوقی کمی در مورد آن پیش می‌آید.

سند عرصه و اعیان

سندِ مربوط به زمینی که آپارتمان در آن ساخته شده است، به عنوان سند عرصه شناخته می‌شود و به سندی که متعلق به واحدهای احداث شده در زمین است، سند اعیان گفته می‌شود. به همین دلیل اغلب واحدهای آپارتمانی که در کلان‌شهرها مشاهده می‌شوند، دارای سندی هستند که سند عرصه و اعیان نام دارد.

میزان سهم هریک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آن‌ها دارد. این موضوع درمواقع انحصار وراثت یا ساخت مجدد عرصه اهمیت پیدا می‌کند، که با مراجعه به شهرداری می‌توان سهم هرکس از عرصه را مشخص کرد.

سند بنچاق

در گذشته این سند معمولا توسط کاتبین و اشخاص باسواد نوشته می‌شد و توسط معتمدین و علمای دینی مهر و امضاء می گردید و اشخاص برای اثبات مالکیت خود، به آن استناد می‌کردند. بعد از اجرای قانون ثبت، بنچاق به سندی گفته می‌شود که پس از نقل و انتقال ملک، توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد و حاوی تمام جزئیات و متعلقات و مشخصات ملک می‌باشد؛ مانند شماره‌های مربوط به آب، برق، تلفن و …. توجه داشته باشید مطالبی در بنچاق نوشته می‌شود که در دفترچه مالکیت نیست و برای دسترسی به مشخصات ملک، بهتر است در هنگام انجام معامله، محتویات بنچاق مورد مطالعه و بررسی قرار گیرد.

این اسناد امروزه خیلی زیاد رواج ندارند، اما اعتبار آن‌ها پس از تایید صحت آن‌ها نزد مراجع قانونی پذیرفته می‌شود.

سند منگوله‌دار

منظور سندهای مالکیت دفترچه‌ای است که با یک نخ و تکه‌ای سرب تهیه می‌شوند. چنین سندی به واسطه همین تکه سرب پلمپ شده، اعتبار و صحتش تأیید می‌شود و این اطمینان را می‌دهد که آن‌چه در دست است یک سند ملکی مطمئن و معتبر می‌باشد.

سند تک برگ

این نوع سندها، اسنادی هستند که یک برگ دارند. این نوع سند ملک، از سوی نهادهای رسمی کشور طراحی شده و به تأیید رسیده‌اند. طراحی این نوع سند ملکی به نحوی است که در وهله اول می‌توان آن‌چه در آن درج شده است را به راحتی خواند و در ضمن اصالتش را تأیید کرد و از صحت و سقمش مطمئن شد.

سند رهنی

سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌‎شود یک سند رسمی است. این سند مربوط به املاکی است که در زمان خرید آن‌ها از وام و تسهیلات بانکی استفاده می‌شود. سند ملکی رهنی در واقع توسط بانک‌‎ها و موسسات مالی و اعتباری، برای تضمین پرداخت اقساط با وام‌گیرندگان تنظیم می‌‎شود. به این صورت که شخص وام‌گیرنده در قبال مبلغی که از بانک دریافت کرده، ملک خود را در گرو یا وثیقه‎ بانک قرار می‌‎دهد.

صاحب ملک می‌تواند پس از اتمام اقساط، تقاضای فَک رهن کند و سند خود را از رهن بانک خارج کند. در صورتی که فرد وام‌گیرنده نتواند در زمان مقرر وام خود را تسویه کند، بانک می‌تواند ملک را تصرف کند.

سند مشاع

مشاع در لغت به معنی شراکت است. زمانی که ملکی دارای چندین مالک است، سندی که برایش در نظر گرفته می‌شود، مشاع نام دارد. زمانی که سند را میان چندین شریک، به نوعی تسهیم می‌کنند و به اشتراک می‌گذارند، سند ملک، سند مشاع است.

توجه داشته باشید که در مواردی که سند ملک از نوع سند مشاع است، تمام قسمت‌های مربوط به آن ملک، متعلق به تمام شرکا است که همه شریکان، مالک اصلی همه قسمت‌های این ملک هستند، معامله و خرید و فروش چنین ملکی با اما و اگرهای بیشتری همراه است و نیازمند توجه دقیق‌تری است.

سند قولنامه‌ای

این سند مترادف سند عادی است. به معنای سندی که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نیست. قولنامه، سند و نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته می‌شود. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه‌پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد.

به دلیل اینکه سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامه‌ای وجود ندارد، این نوع سندها اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی و تک برگ دارند. اگر قصد دارید ملکی را به صورت قولنامه‌ای معامله کنید، حتما در مورد وضعیت ملک تحقیق کنید. مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی‌های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک را به دست می‌آورید که با داشتن این اطلاعات احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کم می‌شود.

سند وقفی

ملک اوقافی ملکی است که زمین آن متعلق به شخصی بوده و آن را وقف کرده و اداره اوقاف این زمین‌ها رو به صورت اقساط ٩٩ ساله به اشخاص دیگر واگذار کرده است. شخصی که املاک اوقافی را خریداری می‌کند، باید سالیانه مبلغی را به اداره اوقاف پرداخت کند که این مبلغ بسیار ناچیز است.

سند ملکی که عرصه آن وقف است، اگر کسی بخواهد در ملک آن، ساختمان احداث کند باید عرصه را از متولی موقوفه اجاره کند. یعنی در صورت ساخت‌وساز در زمین‌های اوقافی می‌بایست از اداره اوقاف استعلام شود و مبلغی را هم به عنوان عوارض از سازنده دریافت کنند.

به طور کلی سند اوقافی سندی است که به شما اختیار تام نمی‌دهد و شما باید با اجازه سازمان اوقاف، نقل و انتقال انجام دهید و سالانه باید مبلغی را هم به اداره اوقاف پرداخت کنید. اسناد اوقافی نسبت به اسناد شش‌دانگ دارای ارزش کمتری هستند.