موانع ساخت‌وساز در تهران
به گزارش ایتوت نیوز ،چرا از تعداد سازنده‌‌‌هایی که حاضر به ادامه فعالیت حرفه‌‌‌ای در بازار مسکن هستند، کاسته شده است؟ تحقیق از فعالان ساختمانی حاکی است دو مانع پیش روی رونق بازار ساخت‌وساز وجود دارد که اگر برطرف نشود، احتمالا در 1402 نیز سایه رکود در بازار ساخت‌وساز باقی خواهد ماند. مانع اصلی «تورم مسکن» است که از پس از آغاز جهش مسکن از اواخر سال 96 و به شکل تمام عیار در سال 97، سبب شده به تدریج از میزان تمایل به فعالیت ساختمانی کاسته شود.
در واقع جهش دنباله‌‌‌دار مسکن در نیمه دوم دهه 90 موجب شد سازنده‌‌‌ها به تدریج از فروش واحدهای تکمیل‌شده خودداری کنند و ترجیح دهند ارزش سرمایه خود را با نگهداری املاک کلیدنخورده حفظ کنند.
در چند سال اخیر تورم بالای ملکی تقریبا یکسره (به استثنای سال 1400) تکرار شده و روز به‌روز از تعداد سازنده‌‌‌هایی که حاضر به فعالیت ساختمانی هستند کاسته شده است؛ چراکه در شرایط تورمی، معاملات مسکن از رونق می‌‌‌افتد و از استطاعت خرید واحدهای نوساز به شدت کاسته می‌شود؛ موضوعی که به شکل کاهش شدید سهم خرید نوسازها در بازار مسکن طی سال‌های اخیر در آمارهای رسمی منعکس شده است.
سهم خرید نوسازها از بیش از 50درصد در سال 96 به 28درصد در ماه‌‌‌های اخیر تنزل پیدا کرده که بخشی از آن ناشی از نفروختن و نساختن سازنده‌‌‌ها و بخش دیگر ناشی از فقدان استطاعت مالی خرید ملک نوساز و کم‌‌‌سن در بازار مسکن با توجه به جهش سال‌های اخیر است.
مانع دوم ساخت‌وساز نیز ناپایداری قیمت مصالح و به طور کلی هزینه‌‌‌های ساخت مسکن است. نوسان برخی از اقلام مصالح ساختمانی در سال‌های اخیر به حدی شدید بوده که قیمت‌های اعلامی به خریداران روزانه تغییر کرده است.
ارتباط مستقیم مصالح با قیمت ارز نیز باعث شده در ماه‌‌‌های پرالتهاب اخیر بازار ارز، مصالح نیز وضعیتی ناپایدارتر از همیشه را پیدا کند. ناپایداری قیمت مصالح موجب می‌شود چشم‌‌‌انداز قیمت تمام‌شده مسکن و قیمت فروش (با لحاظ عایدی قابل قبول) برای سازنده‌‌‌ها دشوار شود. از طرفی رکود معاملات نیز باعث می‌شود سازنده‌‌‌ها این‌طور تلقی کنند که هر قدر پیش‌تر برویم، فروش سخت‌‌‌تر خواهد شد.
بنابراین تحت این شرایط آنها حداقل انگیزه را برای سرمایه‌گذاری ساختمانی از دست می‌دهند. از طرفی حاشیه سود پایین ساخت‌وساز تحت‌تاثیر بازار متورم مصالح و باز ماندن تورم مسکن از تورم هزینه‌‌‌های ساخت، چیزی نیست که از نظر سازنده‌‌‌ها دور بماند.
بر اساس آمارهای رسمی تورم هزینه ساخت در نیمه اول امسال 45درصد و تورم مسکن پایتخت در همین مدت 25درصد بوده است؛ وضعیتی که حداقل در یکی دو سال اخیر در بازار مسکن حاکم بوده و مانع از فعالیت سازنده‌‌‌ها در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی شده است.
فراتر از آمار رسمی، حس و برآورد سازنده‌‌‌ها از وضعیت تورم مصالح ساختمانی است که ارقامی به مراتب بالاتر را عنوان و ادعا می‌کنند هزینه ساخت آنها در ماه‌‌‌های اخیر 100درصد افزایش پیدا کرده است. البته قیمت مصالح تنها جزء تعیین‌کننده قیمت مسکن نیست و فقط یکی از اجزای چندگانه آن است؛ اما مساله این است که در مجموع موانع باید به نحوی برطرف شود که ساخت‌وساز با حاشیه سود متعارف میسر باشد.
مقصود از این گزاره، رقابت سود فعالیت ساختمانی با بازارهای غیرمولد نیست؛ که بدیهی است امری غیرممکن است. اما سود ساخت‌وساز باید بیش از سود سپرده‌‌‌‌بانکی و بالاتر از نرخ حول و حوش 40درصد تورم سالانه باشد.
در این صورت انگیزه ساخت به تدریج افزایش پیدا می‌کند. افزایش جزئی سرمایه‌گذاری ساختمانی ناشی از اقداماتی مثل شهرک‌‌‌سازی توسط زمین‌‌‌دارهای بزرگ تهران و اعطای تخفیف نجومی عوارض صدور پروانه به سازنده‌‌‌ها نیز جز اینکه به صورت مصنوعی، گلخانه‌‌‌ای و مقطعی نتایجی محدود به دنبال داشته باشد، فایده‌‌‌ای ندارد.
