پیش بینی روند فروش و اجاره املاک در سال 1402/ فصل مهاجرت پول به بازار املاک نزدیک است

با وجود اینکه هم‌ اکنون در بازار خرید و اجاره مسکن آرامش نسبی برقرار بوده؛ ولی دو ماه است که هیچ آمار جدیدی از این بخش برای تحلیل بازار منتشر نشده است.

به گزارش روابط عمومی اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران و به نقل از دانا؛ بازار مسکن در حالت کلی تابعی از شرایط کلی اقتصاد کشور است؛ وقتی تورم افسارگسیخته باشد و قیمت خوراک و غیر خوراک به‌صورت نامحدود افزایشی شود طبیعتاً مسکن نیز از این امر مستثنی نخواهد ماند.

بازار مسکن در سالی که گذشت و روند حرکت بازار در سال پیشرو

این در حالی است که مشاهدات نشان می دهد که تاکنون تقریباً هیچ یک از راهکارهای دولت برای کنترل بازار مسکن آن‌گونه که باید، مفید واقع نشده است. نتیجه نظاره‌گری دولت در دوره 8 ساله تدبیر و امید برای بازار مسکن این بود که مردم روزبه‌روز در برابر مسکنی که تا بیش از 80 درصد سبد هزینه خانوار را تشکیل می‌دهد بی‌دفاع‌تر شده‌اند و تلاش‌های دولت سیزدهم نیز در راستای پوشش این ترک فعل 8ساله هنوز به بار ننشسته است.

همه اینها در کنار هم موجب شده تا مسکن هم در بخش اجاره و هم در بخش خریدوفروش در سال 1401 به‌شدت بحرانی شود و دلیل بالارفتن قیمت مسکن هم از دیدگاه کارشناسان در این دوره به دو عامل مهم تورم و نرخ ارز باز می‌گردد. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که قیمت مسکن ارتباط مستقیمی با نرخ دلار دارد و هر زمان دلار و ارز در کشور بالا رود قیمت مسکن به‌سرعت به این فاکتور واکنش نشان می‌دهد.

از آنجایی‌که تقریباً هیچ قانونی در زمینه قیمت تمام شده برای فروش مسکن در کشور ما وجود ندارد، دولت توان اجرا و اعمال هیچ سیاستی در راستای تعیین قیمت مسکن را ندارد و قیمت مسکن نیز بدون توجه به وعده وعیدهای دولت، مانند ماه‌ها و سال‌های قبل در حال رشد صعودی است.

مقایسه روند افزایش نرخ دلار و قیمت مسکن در این راستا می‌تواند به‌نوعی گویای موضوع باشد. قیمت دلار در ابتدای سال 1401 حدود 26 هزار تومان بود و در پایان سال تقریباً به حول‌وحوش 50 هزار تومان رسیده و در مقطعی سقف قیمتی 60 هزار تومان را نیز تجربه کرد که تقریباً رشدی معادل 100 درصد است. قیمت هر مترمربع مسکن به طور میانگین اکنون به حدود 54 میلیون تومان رسیده است، درحالی‌که در ابتدای سال این نرخ حدود 34 میلیون تومان بود که رشدی حدوداً 60 درصدی را نشان می‌دهد.

قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ پنج بار با افزایش یافت

طبق گزارش بسیاری از مشاوران املاک در سال 1401 قیمت مسکن 5 بار با افزایش مواجه شد که مهم‌ترین دلیل این افزایش تورم انتظاری بود. در واقع انتظارات فروشندگان ملک از افزایش تورم در ماه‌های پیشرو منجر به این شد که از فروش ملک خود منصرف شوند چرا که آنها انتظار افزایش نرخ دلار را داشتند و البته این انتظار نیز محقق شد.

طبق داده‌های منتشر شده، در سال جدید نیز باید انتظار افزایش قیمت مسکن را داشت چرا که کسری بودجه و تورم عمومی و به‌تبع آن افزایش نرخ ارز خواسته یا ناخواسته تأثیر مستقیم خود را بر بازار مسکن می‌گذارد.

ضمن اینکه بهای ساخت هر واحد در زمان اعلام این طرح در دولت جدید حدود 4.5 میلیون تومان بود که تا پیش از سال جدید این ارقام به حول‌وحوش 8 میلیون تومان رسید و اکنون در سال 1402 در آخرین اعلام‌ها این رقم تا 10 میلیون نیز اعلام شده است.

این در حالی است که مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران نیز اعلام کرده قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران بدون احتساب زمین متری 15 میلیون تومان است آن هم نه یک بنای خیلی باکیفیت. طبق گفته فعالان بازار مسکن قیمت مصالح ساختمانی در سال 1401 با افزایش 100 درصدی مواجه شده و به‌عنوان‌مثال میل‌گرد اگر در ابتدای سال با قیمت 12 هزار تومان خریداری می‌شد اکنون به حدود 24 هزار تومان رسیده است.

بیش از دو ماه است که هیچ آمار جدیدی در حوزه مسکن منتشر نشده است

آخرین آمار حوزه مسکن شهر تهران مربوط به گزارش دی‌ماه مرکز آمار ایران است که میانگین حسابی آن قیمت هر متر خانه را 52 میلیون و 800 هزار تومان نشان می‌دهد. میانگین وزنی نیز از سوی این مرکز و در دی‌ماه حدود 55 میلیون تومان اعلام شده است. اما متوسط قیمت مسکن در دو ماه انتهایی سال چه مسیری را پیموده و در سال 1402 چه روندی را در پیش خواهد گرفت، موضوعی است که در ماه‌های اخیر هیچ اظهارنظری از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران در این باره منتشر نشده است.

در حال حاضر چشم‌انداز بازار مسکن مبهم است

عده‌ای از کارشناسان این حوزه معتقدند باتوجه‌به افزایش 27 درصدی نرخ دستمزد و تورم عمومی، قیمت مسکن می‌تواند در سال 1402 تا 30 درصد افزایش یابد. گروهی دیگر بر این باورند که باتوجه‌به اینکه قیمت مسکن در یک سال گذشته بیش از تورم عمومی رشد کرده ظرفیت آن محدود است و برای سال پیشرو دیگر ظرفیتی برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد.

حسن محتشم کارشناس بازار مسکن در تحلیل شرایط فعلی این بازار به خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع‌رسانی راه دانا، اظهار کرد: ساخت سالانه یک میلیون مسکن در کنار بهبود روابط بین‌الملل که نشانه‌های آن اواخر سال گذشته بروز کرد، می‌تواند منجر به تقویت ارزش پول ملی، افزایش اشتغال، ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن، رشد صنایع وابسته و بالارفتن سطح رفاه عمومی شود و تأثیر قابل‌توجهی در مهار تورم و حتی ریزش قیمت مسکن دارد.

محتشم درباره افزایش 27 درصدی دستمزد کارگران در سال جاری و آثار آن بر سایر بازارهای کشور، گفت: این عدد در هزینه تولید محصولات صنایع و کارخانه‌ها اثر می‌گذارد. مولفه‌های دیگری مثل مالیات بر ارزش‌افزوده که دولت قصد دارد از تولیدکنندگان مواد اولیه اخذ کند به‌اضافه افزایش خدمات و عوارض شهرداری، نظام‌مهندسی و سود متعارف سازندگان منجر به تغییر قیمت تمام شده مسکن خواهد شد.

اما امیدواری‌هایی هم وجود دارد که از جمله آنها می‌توان به تحولات اخیر سیاست خارجی و بهبود روابط با کشورهای همسایه اشاره کرد. اگر این توافقات به تقویت ارزش پول ملی بی انجامد، ثبات بازار مسکن و حتی ریزش قیمت‌ها دور از دسترس نیست.

قانون اساسی کشور که در باب مسكن هرگز اجرایی نشد

محسن فلکی کارشناس و فعال بازار مسکن نیز درباره این موضوع به راه دانا، گفت: در وهله نخست تغییر دیدگاه نسبت به مسکن به‌ عنوان نیاز اساسی خانواده می‌تواند از تکرار چند سال یک‌بار افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن جلوگیری کند‌.

وی افزود: در وهله دوم وظیفه دولت تأمین مسکن مناسب برای تمام دهک‌های جامعه است اگر چه در دولت‌های مختلف حرکت‌ها و کارهایی انجام شده؛ ولی هیچ‌کدام کافی نبوده و نتوانستند به قانون اساسی کشور که در باب مسکن به آن اشاره شده جامعه عمل بپوشانند.

وی ادامه داد: ساخت مسکن ارزان مانند مسکن مهر، مشارکت دولت با انبوه‌سازان، احیا و کارآمد کردن تعاونی مسکن ادارات و وزارت‌خانه‌ها و از همه مهم‌تر احیای بافت فرسوده شهرها می‌تواند برای ساخت مسکن ارزان و خروج از رکود راهکاری مؤثر و تدبیری اصولی باشد.

عرف غلط و بی‌قانونی در رویه اجاره املاک و مسکن

مجید گودرزی کارشناس مسکن نیز در زمینه بازار اجاره‌بها در سالی که گذشت و پیش‌بینی آن در سال جاری به راه دانا، توضیح داد: در یک عرف غلط و بی‌قانونی سال‌هاست که رهن مستأجران به‌صورت قرض‌الحسنه محاسبه می‌شود و قیمت ملک جاری است و همین رویه غلط باعث شده است که موجران هر سال غنی‌تر و مستأجران هر سال فقیرتر شوند.

وی ادامه داد: پول در تمام مکاتب اقتصادی و مالی دنیا دارای ارزش زمانی است، اما در معاملات مسکن ایران با وجود تورم دورقمی ارزش زمانی رهن مستأجران صفر در نظر گرفته شده است.

وی افزود: در مقایسه ارزش دلار که از سال گذشته تا امروز حدود 23/223 تومان افزایش داشته است و از 27483 تومان به 50706 تومان رسیده است، ارزش رهن مستأجران و قدرت خرید آن 54 درصد ارزش خود در قدرت خرید را ازدست‌داده است، این یعنی اینکه 200 میلیون رهن مستأجران در یک سال گذشته تقریباً تبدیل به 92 میلیون تومان شده است.

گودرزی در ادامه گفت: آیا مستأجران مسئول و مقصر جبران تورم هستند؟ چرا ارزش زمانی پول مستأجران صفر در نظر گرفته شده است؟ درحالی‌که در کشوری مثل آلمان رهن مستأجران تنها به‌اندازه سه ماه اجاره است و در پایان قرارداد با سود متعلقه باید به مستأجر مسترد گردد، چرا در ایران این رویه کاملاً غلط رواج یافته است؟

تاکید بر لزوم تصویب قوانینی برای تعیین قیمت تمام شده، در خرید و فروش و اجاره املاک

به گزارش راه دانا، در مجموع می‌توان گفت مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار بر وضعیت نابسامان کنونی، از جمله وضعیت نابسامان بازار مسکن، کنترل تورم، تقویت بازار سرمایه و جلب دوباره اعتماد افکار عمومی و تنوع‌بخشی به ابزارهای مالی در این حوزه است که امید داریم اقدامات دولت سیزدهم هر چه زودتر به ثمر نشیند و با تصویب قانونی در زمینه قیمت تمام شده از سوی شورای نگهبان و مجلس دولت بتواند در این زمینه نیز اعمال سیاست کنترل قیمت را در دستور کار خود قرار دهد.