پیشنهادهایی به دولت چهاردهم برای بخش مسکن/ تولید باید افزایش یابد

یک کارشناس بازار مسکن گفت: شاخص‌های اصلی بازار مسکن شرایط مناسبی را به تصویر نمی‌کشد.  شکاف عمیق قدرت خرید با قیمت‌ها، کمبود ساخت و ساز، نرخ بالای نهاده‌های ساختمانی، بدمسکنی و تورم بلندمدت قیمت مسکن این هشدار را می‌دهد که بخش مسکن ابرچالش دولت چهاردهم خواهد بود و برون‌رفت از این وضعیت نیازمند افزایش تولید، کنترل تورم، پرهیز دولت از تصدی‌گری در بخش مسکن، تسهیل شرایط سازندگان، استفاده از فناوری‌های نوین ساخت و تولید مسکن کوچک متراژ متناسب با قدرت خرید طرف تقاضا است.

به گزارش روابط عمومی اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران خشایار باقرپور در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: تورم مسکن در میان‌مدت و بلندمدت هیچ­گاه پایین­‌تر از تورم عمومی نبوده است. به طوری که طبق آمارها در 50 سال گذشته دومین رتبه تورم به این بازار تعلّق داشته و با اختلاف، بالاتر از ارزاق عمومی افزایش قیمت را تجربه کرده است. اگر در یکی دو سال گذشته به دلایل مختلفی نظیر کاهش قدرت خرید مردم یا رکود سنگین در بازار، فنر قیمت‌­ها در بازار مسکن فشرده شده، با توجه به این که در حال حاضر تورم مسکن، بالای 20 درصد از تورم عمومی عقب مانده، می‌توان انتظار تغییرات قیمت مسکن را در ماه‌های آتی داشت.

وی با اشاره به اختلاف تورم تولید و عرضه مسکن در سه سال گذشته گفت: در سه سال اخیر نهاده‌­های تولید مسکن که معمولاً با مصالح و آهن و هزینه ماشین‌­آلات و دستمزد شناخته می­‌شوند، به مراتب بالاتر از تورم عمومی بودند و برخی اقلام تا 80 درصد و برخی بیش از 100 درصد افزایش داشته‌­اند. در صورتی­که مسکن به عنوان مهم‌­ترین محصول نهایی صنعت ساختمان، تورمی به مراتب پائین­‌تر داشته است. مگر می‌­شود هزینه­‌های تولید یک کالا سرسام‌­آور بالا برود، امّا خود کالا از این افزایش قیمت جا بماند؟ به زودی ساختمان­هایی که با تورم بالا در حال ساخت و ساز بودند به بازار عرضه می­شوند و فروشندگان قیمت­‌هایی متناسب با هزینه تمام شده خود را اعلام خواهند کرد.

باقرپوراختلاف تورم اجاره و فروش را از دیگر دلایل احتمال تغییر قیمت مسکن دانست و افزود:  در بازار مسکن هرچه قیمت­ها بالاتر برود، اجاره­ها نیز افزایش پیدا خواهند کرد. بنا بر آمار رسمی در همین یک سال اخیر، اجاره­ها 50 درصد رشد داشته­اند، امّا خود مسکن فقط حدود 25 درصد افزایش به خود دیده است! قیمت مسکن از اجاره آن عقب افتاده و طبیعتاً باید انتظار داشت که با افزایش سریع، این فاصله را برداشته و به تورم نرخ اجاره­ها برسد تا تناسبی منطقی بین بازار خرید و فروش و بازار اجاره برقرار شود.

 

خانه‌سازی دولتی تاثیری در بازار مسکن نخواهد داشت

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه پروژه­های مسکن دولتی هنوز به بازار نرسیده­اند گفت: اگر هم این اتفاق بیفتد معلوم نیست با این حجم محدود، تأثیری در جلوگیری از افزایش قیمت­ها بگذارد. نهایتاً همان افراد تأیید شده صاحب­خانه می­شوند و این تأثیری در کلان بازار نخواهد گذاشت. دولت چهاردهم هم هنوز استقرار نیافته و برنامه­ای جز اجرای قوانین مصوب قبلی در بخش مسکن اعلام نکرده است.

وی تاکید کرد: مسکن مثل خودرو نیست. مسکن کالایی نیست که بتوان دست دوم یا با شرایط و تسهیلات ویژه وارد کرد و بازار تولید و عرضه داخلی را دچار شوک و دگرگونی کرد. چینی‌ها که به ارزان‌سازی مسکن و تکنولوژی‌های کاهنده هزینه تولید آن شهره هستند، بدون احتساب هزینه زمین و جواز، برای نهضت ملّی مسکن قیمت ساخت هر متر مربّع بنای کل را در محدوده ۳۰۰ دلار اعلام کردند که با کسر حداقل ۳۰ درصد مشاعات، قیمت تمام شده هر متر بنای مفید طبق عرف معاملاتی ایران، اصلاً تفاوتی با خروجی سازندگان سنّتی ایرانی ندارد! قیمت ساخت متری ۲۰۰ دلار هم مربوط به معامله تهاتر با نفت ۳۰ درصد زیر قیمت بود که فرقی با اعداد قبلی ندارد.

باقرپور مشکل تأمین منابع مالی را از دیگر چالش‌های بازار مسکن دانست و افزود: در سه سال گذشته بانک‌ها نتوانستند به تکالیف مالی خود در بخش پرداخت تسهیلات تولید مسکن ملّی عمل کنند. بنا بر گزارشات، بسیاری از آن‌ها زیا‌ن‌ده هستند و شاید بهتر باشد چشم امیدمان را فعلاً به اصلاح این نقیصه نیز ببندیم. دولت هم به اندازه کافی ناترازی در بودجه داشته و چیزی برای به میان گذاشتن ندارد. در کوتاه‌مدت نیز هیچ برنامه‌ای برای انفجار در درآمدهای دولت و ایجاد ذخیره مازاد جهت تخصیص به تولید مسکن انبوه دولتی و حمایتی نمی‌بینیم و نمی‌شنویم.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران گفت: از طرف دیگر بخش خصوصی با کاهش قدرت خرید جامعه و از بین رفتن قدرت نقدشوندگی در صنعت ساختمان و تولید مسکن، هر روز از این بازار بیشتر فاصله گرفته و با رصد امنیّت و بازده سرمایه­گذاری خود، حتّی جذب سایر کشورها می­شود.

وی یادآور شد: یک چهارم تا یک سوم خانوارهای کشور فاقد مسکن و اجاره‌نشین هستند. این یعنی فقر مسکن 25 تا 30 میلیون نفر از کلّ جمعیّت کشور. طبق برآورد کارشناسان تا ۳۰ سال آینده روند جمعیّت به صورت افزایشی پیش‌بینی می‌شود و طبق برآوردها تا 30 سال آینده جمعیت ایران به ۱۰۵ میلیون نفر، یعنی حدود ۲۰ درصد بیشتر از امروز خواهد رسید. پس نیاز به مسکن مرتباً افزایش پیدا خواهد کرد.

باقرپور، جهش تولید مسکن با مشارکت مردم را از راهکارهای برون‌رفت بازار مسکن از وضعیت موجود دانست و گفت: در حوزه مسکن می‌توان گفت جهش تولید با مشارکت مردم (شعار سال) از طریق زیرساخت‌ها و بسترهای قانونی بخش تعاون و تبدیل شأن «دخالت دولت» در این بخش به «نظارت و تسهیل‌گری» از طریق مستقل نمودن رکن دوّم اقتصاد کشور، یعنی جدا کردن «تعاون» از ساختار نامتجانس «کار و رفاه اجتماعی»، با هدف‌گذاری تصدّی ۲۵ درصد کلّ اقتصاد کشور مطابق قانون اساسی و اسناد بالادستی نظام، به عنوان وزارت‌خانه جدا یا یکی از معاونت‌های رئیس‌جمهور می‌تواند تا حد زیادی چاره‌ساز باشد.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: اصلاح و به­روزرسانی آئین‌نامه‌ها و ضوابط ساخت و ساز ضرورت دارد؛ زیرا دستورالعمل‌های موجود، بخش تولید را به سمتی برده‌اند که ۵۰ درصد واحدهای مسکونی در پایتخت بالای ۹۵ و در کشور بالای 135 متر مربّع تولید شده‌اند؛ در حالی که ۶۰ درصد معاملات تهران به واحدهای زیر ۸۰ و کل کشور به واحدهای زیر 120 متر مربع اختصاص یافته است. بیشترین معاملات تهران هم در محدوده متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر و فاصله قیمتی ۲ تا ۵ میلیارد تومان انجام می‌شود. با این حال ضوابط موجود شهرداری‌ها مثل الزام به تأمین پارکینگ برای همه واحدها، تولید و عرضه کوچک‌متراژها به عنوان پرطرفدارترین محصول این روزهای بازار مسکن را از توجیه اقتصادی خارج کردند.

به گفته باقرپور، تبیین پارامترهای انگیزشی برای بازگشت بخش خصوصی به فضای تولید مسکن از طریق معافیت‌های مالیاتی و تسریع و تقسیط صدور پروانه ساختمان نیز الزامی است؛ چراکه تورم در کلان اقتصاد، تأخیر در شروع عملیّات ساختمانی ناشی از تعلّل در صدور پروانه‌ها، خود موجب تفاوت فاحش در قیمت تمام شده واقعی پروژه‌ها با محاسبات اوّلیه می‌شوند. ضوابط و رویه­های شهرداری­ها به‌خصوص در اطاله صدور پروانه ساخت از «بروکراسی اداری معقول» به «تحقیر و تخریب» سرمایه­گذار تولید مسکن تغییر ماهیت داده و بازه زمانی صدور مجوزهای ساخت، علی­رغم وعده­های مسئولین، از نظر طولانی بودن دارای رتبه جهانی است. بسیاری از فعالین سابق صنعت ساختمان، سرخورده از همین عوامل فضا را ترک کرده­اند.

وی تصریح کرد: عوامل تشویقی و نه تهدیدی و تنبیهی، توأم با اختیار و آزادی عمل برای به تحرک در آوردن هزاران تعاونی غیرفعال موجود در رسته ساختمان مثل معافیت‌های مالیاتی، عوارض ساختمانی و یارانه اقلام و نهاده‌های ساختمانی و تقسیط مابقی به علاوه تأمین زمین رایگان یا اقساطی بلندمدت می‌تواند به جای وعده‌های ارائه زمین­های مجهول‌المکان به اشخاص، طرح و اجرا شود.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران بیان کرد: تهاتر در اقلام مختلف و نه لزوماً نفت، مثل واگذاری بلند مدّت زمین با کاربری­های مولّد و توسعه­محور نظیر گردشگری، درمانی، صنعتی، کشاورزی و … در ازای تولید مسکن یا توسعه زیرساخت‌های مسکونی اراضی مستعد، در کنار اجرای طرح‌های مربوط به همان زمین‌های تهاتر شده در قالب BOT از دیگر راهکارها است.

باقرپور بر لزوم حذف اقتصاد دستوری از بازار مسکن تاکید کرد و گفت: اقتصاد دستوری از بخش مسکن و ملزومات و مشتقّات آن باید برای همیشه حذف شود. در مقابل، محدود شدن دولت به نظارت و تسهیل‌گری و تمرکز بر واردات دانش و تکنولوژی‌های نوین برای سازندگان داخلی باید رویکرد غالب باشد. همه موارد فوق با اولویت اجرای سند آمایش سرزمینی در سطح ملّی و استانی در دستور کار قرار گیرد.

وی بیان کرد در خصوص زمین به عنوان مهم‌ترین و اصلی‌ترین نهاده‌ تولید مسکن باید گفت حجم زمین ثابت است و بیشتر از این که وجود دارد نخواهد شد. همچنین درصد کمی از مساحت کشور قابل ساخت و ساز است. همان بخش‌هایی هم که قابل ساخت و ساز هستند، در دولت‌های قبل نسبت به توسعه زیرساخت‌هایشان بسیار ضعیف عمل شده و توسعه افقی شهرها و حتّی ایجاد شهرهای جدید تقریباً منتفی است.

وی افزود: در اراضی قابل سکونت، هم مشکل تأمین آب شرب داریم، هم در تأمین برق و گاز به عنوان انرژی و منبع گرمایش، به دلایل مختلف من‌جمله فرسودگی تأسیسات تولید و انتقالشان دچار ناترازی هستیم. شبکه فاضلاب هم وضعیتی بهتر از بقیه زیرساخت‌ها ندارد. بنابراین حتّی با اقدام جهادی امکان جبران عقب‌ماندگی و ایجاد زیرساخت‌ها را نداریم.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: درخصوص آهن و فولاد ساختمانی، به علت کمبود برق افت تولید داریم و همچنین قیمت‌ها متأثر از بورس جهانی است. قیمت اونس طلا به عنوان یک شاخص مرتباً در حال افزایش و رکوردزنی است و بر قیمت جهانی سایر فلزات اثر می‌گذارد. در سایر اقلام مثل سیمان، یا منشأ تأمین بازار کاملاً داخلی است و وابستگی به واردات نداریم یا این که نیاز به واردات در اقلام دیگر مورد نیاز، بسیار پایین است و به فرض این که دیپلماسی اقتصادی دولت در کوتاه­مدّت هم موجب رفع تحریم‌ها شود و بتوانیم واردات بی‌دردسر داشته باشیم، باز هم قیمت جهانی کامودیتی‌ها تفاوت محسوسی با قیمت‌های داخلی ندارد و حداقل در صنعت ساختمان درد چندانی را دوا نخواهد کرد.

باقرپور درباره هزینه‌های مربوط به حقوق و دستمزد گفت: هزینه‌های حقوق و دستمزد قطعاً برای تطبیق با تورم عمومی همچنان سیر افزایشی خواهد داشت و در این بخش هم نمی‌­توانیم آثاری از کاهش هزینه تولید شاهد باشیم.

وی یادآور شد: به فرض رفع تحریم‌ها و کاهش هزینه تأمین و نگهداری ماشین‌آلات و کاهش بعیدالوقوع تعرفه‌های گمرکی و حتی عوارض ساخت، آنقدر این شاخصه­ها سهم پایینی در هزینه‌های نهایی مسکن خواهند داشت که عملاً در کنار سایر نهاده‌ها که سیر افزایشی بعضاً شدید را پیش رو دارند، ناچیز و محو خواهند بود.

وی در جمع‌بندی راهکارهای خود برای رفع چالش‌های بازار مسکن گفت: حل مسئله مسکن در دولت چهاردهم از وضعیت در شرف بحران شروع خواهد شد که این حالت کار تیم اقتصادی دولت را دشوار خواهد کرد. به دور از هرگونه سیاه‌نمایی و اجتناب از رویاپردازی، چشم‌انداز امیدوارکننده‌ای در انتظار بازار مسکن کشور نیست. عدم توجه به شرایط  بخش مسکن، اولین و مهم‌ترین چالش و بلکه پاشنه آشیل دولت و رئیس‌جمهور جدید را ایجاد خواهد کرد. همه کسانی که به دکتر پزشکیان رأی دادند، عمده آنان که در انتخابات شرکت نکردند و حتی عده کثیری از حامیان رقبایش، به تحولاتی که انتظار دارند او رقم بزند دل بسته‌اند. مسکن نه مقوله‌ای سیاسی است و نه تک بعدی. بحران مسکن، خود یک دولت کامل را می‌طلبد.