مقالات آموزشی

1399/11/14

افزایش معضلات حقوقی، ورود کارت های ملی اجاره ای، توزیع رانت سنگین با عرضه اوراق سلف مسکن

مدیر عامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران: با عرضه اوراق سلف مسکن باید منتظر ورود کارتهای ملی اجاره ای، رانت و افزایش معضلات حقوقی باشیم.

❖ اوراق سلف مسکن برای اولین بار به ابتکار موسسه پولی بحرین در سال 2001 منتشر شد.
خشایار باقرپور مدیر عامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران در برنامه چالش رادیو اقتصاد درباره اوراق سلف مسکن توضیح داد و گفت : قرارداد یا عقد سلف، قراردادی است که در آن عرضه کننده بخشی از دارایی پایه را به ازای بهای نقد و مطابق قرارداد به فروش می رساند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن در بیان تفاوت این اوراق با اوراق مشارکت سهام تصریح کرد : تفاوت این اوراق با اوراق مشارکت سهام در این است که خریدار در مالکیت و مدیریت بنگاه ناشر اوراق، شریک نخواهد بود بلکه امکان تعیین دامنه سود برای این اوراق وجود دارد و ریسک را به حداقل می رساند و در این اوراق کف و سقف برای خریدار تعیین می شود.
مدیر عامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران یادآور شد : اوراق سلف مسکن برای اولین بار به ابتکار موسسه پولی بحرین در سال 2001 منتشر شد که به دلایل شرعی بازار ثانویه نداشت یعنی خریدار تا زمان سررسید امکان واگذاری و فروش به غیر را نداشت.
وی درباره مکانیزم خرید این اوراق اظهارداشت : در این روند، سرمایه گذار محصولی که در آینده عرضه خواهد شد را پیش خرید می کند. یک نوآوری جدید در بازار سرمایه تحت عنوان اوراق سلف موازی استاندارد هم ایجاد شد که در این ساز و کار خریدار می تواند سلف موازی را به خریدار جدید بفروشد و خریدار هم دوباره امکان واگذاری دارد که ناشر و عرضه کننده، تضمین قیمت هم می دهد که این اوراق را عرضه می کند که به آن قیمت اعمال خرید تبعی ( اصل و سود سرمایه گاری خرید اولیه) گفته می شود
❖ اوراق سلف موازی استاندارد مسکن موجب تقویت دیدگاه سرمایه ای به مسکن می شود
خشایار باقرپور مدیر عامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران در ادامه این گفت و گوی رادیویی در توضیح بیشتر اوراق سلف موازی استاندارد گفت : این طرح ممکن است روی کاغذ و از باب نظری طرح خوب و اقتصادی به نظر بیاید اما از دیدگاه کلان اقتصادی اوراق سلف موازی استاندارد مسکن موجب تقویت دیدگاه سرمایه ای به مسکن، به جای تقویت اهرم های گرایش آن به سمت بازار کالایی است که با اهداف اهداف و سیاست های منطقی حاکمیت در تضاد است.
آقای باقرپور با طرح این پرسش که آیا می خواهیم مردم را خانه دار کنیم یا فقط قلکی برای مردم درست کنیم؟ ادامه داد : این طرح بیشتر تقویت کننده نظامهای شبه فئودالیسم در کشور است .
مدیر عامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران تاکید کرد؛ یکی از ارکان مهم بازار مشتری است و مشتری باید مورد مطالعه قرار بگیرد. آنچه مشخص است اینکه در حوزه مسکن کسی به صورت مشاعی و متری خرید نمی کند. مسکن در فرهنگ ایرانیان از قداستی برخوردار است که نفی دیدگاه شراکتی، جذابیت طرح را برای خانه دار شدن از بین می برد.

*باید منتظر ورود کارت ملی های اجاره ای به بازار مسکن باشیم
وی در ادامه گفت : از نظر اجتماعی اقتصادی تحت این شرایط باید منتظر بروز پدیده ای به عنوان سلطان اوراق سلف مسکن باشیم و همچنین با ایجاد محدودیت خرید این اوراق در بازار اولیه، باید منتظر ورود کارت های ملی اجاره ای به این بازار باشیم. از طرفی باید پرسید واقعا برای ورود سرمایه گذاران عمده به این بازار چه تمهیدی اندیشیده شده؟
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن با اشاره به شرایط تورم در کشور و نبود ساز و کار درست در اجرای این طرح تصریح کرد :
از نظر اقتصاد صنعت ساختمان انتظار می رود طراحان این طرحها کمی عملیاتی تر به این موضوع نگاه کنند. اگر از هر انبوه ساز و سازنده ای سوال کنید، کل نقدینگی پروسه ساخت و ساز را به دلیل تورم بالا و پیش بینی نشده ، یک آفت می بیند. در صنعت ساختمان با فرآیند تولیدی بلند مدت مواجه هستیم. اوراق سلف برای پروژه های یک تا 2 ساله می تواند پاسخگو باشد اما چون اوراق سلف به بهای نقدی فروخته می شود و معیار تورم در این طرح مشخص نیست ، چه عددی باید تعریف شود که سازنده دچار ضرر و زیان نشود. سازندگان نقدینگی را گام به گام به پروژه تزریق می کنند و تامین یکجای نقدینگی در کشور ما با این شرایط در اقتصاد، آفت است.
* تضمینی برای فروش اوراق سلف به قیمت اعمال وجود ندارد.
مدیر عامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران در ادامه گفت و گو با برنامه چالش رادیو اقتصاد به قیمت اعمالی در این طرح اشاره کرد و گفت : تضمینی برای خریدار سلف وجود ندارد تا در زمان عرضه بتواند، اوراق را به قیمت اعمال فروش برسد .متاسفانه سوابق محاسباتی نشان می دهد خیلی واقع بینانه عمل نمی شود.
این کارشناس ارشد بازار مسکن یادآور شد : اگر دوره تولید یک پروژه ساختمانی را افزایش دادیم آیا قیمت اعمال برای خریدار سلف با 100 درصد سود تعریف شده است ؟ مشخصا این طور نیست. اوراق سلف موازی استاندارد و فروش دست به دست آن در بازار ثانویه، عملا ما را به جایی می رساند که آنچه در بازار معاملات این اوراق اتفاق می افتد از قیمت اعمال بالاتر خواهد بود که این به دلیل واقعیت بازار است
❖ با اجرای اوراق سلف مسکن ، توزیع رانت سنگین در بازار مسکن وجود دارد
آقای باقرپور به رانت این بازار هم اشاره کرد و افزود : بحث توزیع رانت سنگین در بازار مسکن چه در حوزه عرضه و یا خرید وجود دارد و این موضوع نقدی جدی به این طرح است . چه مکانیزمی برای عدم توزیع رانت وجود دارد؟ زیرمجموعه های بانک ها به راحتی می توانند اوراق سلف موازی بخرند و از نظر قانونی هم اشکالی ندارد اما با این شرایط املاک مازاد بانکها دوباره به آنها بر می گردد که مغایر با سیاستهای بانک مرکزی است.
وی در بخش دیگری از سخنانش تاکید کرد که افزایش معضلات حقوقی و پرونده های مکرر با اجرای این طرح قابل پیش بینی است.

ویدیوها , , , , , , , , , , , , , ,
About faramarz rad

Leave a Reply

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Top