آخرین حلقه رونق بازار مسکن را از بین نبرید!
چندی است انگشت اتهام گرانی قیمت مسکن به‌سوی مشاوران املاک یا در اصل آخرین حلقه متصل به خریدار بازار مسکن نشانه رفته است. این عمل را اگر نخواهیم فرار روبه‌جلو بنامیم، قطعاً قربانی کردن صنفی بی‌گناه و برآمده از دل جامعه، برای تبرئه و پوشش گذاشتن روی کم‌کاری و سوء مدیریت‌های بازار مسکن است.
برای اینکه توجه نهادهای قانون‌گذار و مجری را به جایگاه این صنف که یکی از بازیگران اصلی و ساده‌تر بگوییم آخرین حلقه‌ای که امکان، تخصص و انگیزه برای رقم زدن معاملات مسکن و زنده نگاه‌داشتن این بازار را دارد جلب کنم، لازم است چند نکته را با شفافیت بیان کنم.
چندی پیش ناگهان هجمه‌ای علیه این صنف به راه افتاد مبنی بر اینکه متهم اصلی افزایش قیمت رهن و اجاره و یا قیمت ملک، مشاوران املاک هستند. آن‌هم برای افزایش رقم کمیسیون دریافتی! به‌راستی کدام منطق قبول می‌کند که یک مشاور املاک که تنها از طریق انجام شدن یک معامله ملکی، طبق تعرفه اخیرالتصویب، نیم درصد کمیسیون دارد، مثلاً ۱۰ یا ۲۰ درصد قیمت ملک را بالا ببرد و این ریسک را بپذیرد که با کاهش تعداد معاملات یا کاهش قدرت خرید مشتری روبرو شود؟ آن‌هم به بهای اینکه نهایت 5 صدم یا یک‌دهم درصد کمیسیون خود را بالا ببرد و مثلاً آن را به ۶ دهم درصد قیمت اولیه برساند!!! حال‌آنکه با گران شدن ملک، به همان نسبت قدرت خرید پایین می‌آید و به‌تناسب شانس انجام معامله و دریافت حق‌الزحمه نیز کمتر می‌شود.
هر عقل و منطقی این موضوع را می‌داند که هدف اصلی و شغل یک مشاور املاک این است که در اصل، معاملات ملک و مسکن را به سرانجام برساند و طبیعتاً هرچه تعداد معاملات بیشتر، درآمد مشاور املاک هم بالاتر. پس دقیقاً موضوع بالعکس خواهد بود. به این معنی که طی سال‌های اخیر که قدرت خرید مشتریان روزبه‌روز کاهش پیدا می‌کند، مشاوران املاک در اغلب موارد سعی در کاهش قیمت ملک مورد معامله داشتند تا با راضی نگه‌داشتن دو طرف معامله، قرارداد منعقد شود. چه‌بسا در جلسات متعاملین، پا به‌پای خریدار چانه‌زنی هم کرده‌اند!
از طرف دیگر این اشکال به مشاوران املاک واردشده که خود آن‌ها به‌عنوان خریدار یا فروشنده فعالیت می‌کنند. باید گفت در فضای اقتصادی فعلی، تفکر سرمایه‌گذاری و کسب سود در تمام بازارها وجود دارد. فردی که سرمایه لازم برای خرید یک کالا در هر بازاری اعم از دلار و طلا و خودرو و یا بورس را دارد برای کسب سود و یا به دلیل انتظار موج افزایش قیمت احتمالی، کالایی را خرید کرده و با بالا رفتن قیمت‌ها برای برداشت سود سرمایه‌گذاری خود، آن کالا را به فروش می‌رساند. آیا ما در بازار طلا، طلافروشی نداریم که خود در جایگاه خریدار یا فروشنده باشد؟ یا در بازار ارز، صراف‌ها و در بازار بورس شرکت‌های بورسی خود اقدام به خریدوفروش نمی‌کنند؟ در بازار خودرو نمایندگان خودروسازها، خودرو نمی‌خرند؟ یا در بازار نمی‌فروشند؟ پس چگونه است که اگر در بازار مسکن، مشاور املاک خودش ملکی را بخرد یا بفروشد به او اتهام سفته‌بازی وارد می‌شود؟
بدیهی است وقتی کل کمیسیون یک معامله ملکی مثلاً یک میلیارد تومانی تنها 5 میلیون تومان است، هر کسی که این سرمایه و ابزار فروش آن ملک را در اختیار داشته باشد ترجیح خواهد داد که ملک را خودش بخرد و مثلاً به‌جای تنها 5 میلیون کمیسیون معامله، 20 یا 30 میلیون تومان از فروش آن ملک سود کسب کند. کاری که چنانچه پیش‌تر گفته شد، در سایر صنوف هم رایج است.
در فضای اقتصادی جامعه که همین دفاتر املاک، ماهانه محکوم‌به پرداخت چند ده میلیون تومان برای اجاره، مالیات، عوارض، تبلیغات، حقوق و دستمزد و … هستند تا چراغ کسب خود را روشن نگاه‌دارند، آیا جز این راهکار دیگری باقی خواهد ماند؟ از طرفی دیگر، آیا حجم نقدینگی که طی این فرآیند در حوزه ملک درگیر می‌گردد، نسبت به مابقی صنوف که توأمان فاعل خریدوفروش متاع خود هستند، قابل‌مقایسه است؟
معامله جزء ذاتی تمام بازارهاست. بنابراین اگر یک مشتری، ملکی را ارزان‌تر بخرد و گران‌تر بفروشد، نه جرمی مرتکب شده و نه به مشاوران املاک ارتباطی دارد. آنچه دراین‌بین مغفول مانده، در نظر گرفتن تورم رو به رشد لحظه‌ای و کاهش ارزش پول است. لذا جامعه محدود صنف مشاورین املاک که مجوز فعالیت اقتصادی هم دارند نمی‌توانند در معضلاتِ بی‌شمارِ بازارِ بزرگی مانند مسکن، نقشی در این حد تعیین‌کننده داشته باشند. اگر این تعریف را به مشاوران املاک نسبت دهیم پس باارادة این صنف خواهیم توانست قیمت مسکن را شکسته و به نصف یا کمتر برسانیم؛ اگر این‌گونه است، پس چرا از ظرفیت مشاوران املاک در راستای کنترل قیمت مسکن استفاده نمی‌شود؟!
بد نیست اشاره‌ای به تغییرات اخیر تعرفه حق‌الزحمه صنف مشاورین املاک داشته باشیم که پس از افزایش 600 درصدی متوسط قیمت آپارتمان و بعضاً تا 10 برابر شدن قیمت زمین در برخی مناطق، در راستای حمایت از حقوق مصرف‌کننده، از یک درصد به نیم درصد تقلیل پیدا کرد و عالی‌ترین مقام صنفی نیز از پس حمایت و دفاع از حقوق صنف خود برنیامد!!!
در پایان باید از این حلقه نهایی معاملات بازار مسکن که تسهیل‌کننده اصلی ایجاد گردش نقدینگی در صنعت استراتژیک ساختمان و برآمده از دل همین مردم بوده و سال‌هاست بدون هیچ‌گونه حمایتی از سوی رؤسای سنتی نگر داخل و خارج تشکل خود، مورد آماج حملات رسانه‌ای و اتهام قراردارند، قدردانی کرده و از آن‌ها بخواهم در این بازار حساس، بدون توجه به هجمه‌های غیر کارشناسی، باانگیزه و قدرت باقی بمانند و اجازه ندهند فعالیت اقتصادی‌شان هدف بازی‌های سیاسی و اقتصادی برای پوشش خطاها و سوء مدیریت‌ها قرار گیرد.
اتحادیه تعاونی‌های عمرانی که شبکه عاملیت کشوری خود را به‌عنوان گسترده‌ترین شبکه تأمین منابع مالی پروژه‌های ساختمانی جهان، با حضور همین مشاوران املاک در تمام کشور تشکیل داده است، همواره حمایت از این صنف را جزو سیاست‌های خود قرار داده و لازم می‌داند تا در عرصه‌های مختلف رسانه‌ای و خبری، جایگاه آن‌ها را به‌درستی در اذهان عموم مردم تبیین و تشریح کند. هرچند که حضور همیشگی این عزیزان در فعالیت‌های عام‌المنفعه چنان پایگاه مردمی برای ایشان ایجاد کرده که با سم‌پاشی و فرافکنی عده‌ای محدود، دچار خدشه نخواهد شد.
*دکتر خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران
منبع: یادداشت روز سه‌شنبه 23 دی ماه 1399
