«25 مترمربع» مسکن است؟

حدود دو ماه پیش بود که طرح ساخت خانه‌های 25 مترمربعی مطرح شد. برخی کارشناسان معتقدند خانه‌هایی با این متراژ فاقد استاندارد فضای خصوصی برای افراد است و نمی‌تواند رفاه کافی و لازم را برای مردم فراهم کند. برخی دیگر از این انتقادها نیز قائل به این است که به جای کاهش متراژ خانه تا این حد (زیر 50 مترمربع)، باید سیاست‌های درستی اتخاذ شود تا از آن طریق به بازار آشفته مسکن سر و سامانی داده و از تورم افسارگسیخته مسکن و هزینه‌های ساخت کاسته شود.

اما جدای از مباحث ذکر‌شده روی دیگر این انتقادها این واقعیت است که بازار خرید و فروش مسکن در چند سال گذشته تورم بی‌سابقه‌ای را پشت سر گذاشته و اکنون خانوارها دیگر نه‌تنها قدرتی برای خرید خانه ندارند بلکه تامین هزینه‌های مربوط به اجاره‌بها نیز هر روز برای آنها سخت‌تر می‌شود.

در سمت دیگر نیز سازندگان مسکن گرفتار تورم مصالح ساختمانی، رشد قیمت زمین و بوروکراسی پیچیده مربوط به جواز ساختمانی هستند و باید به سمت ارزان‌سازی پیش رفت. به هر روی در چنین آشفته‌بازاری و در حالی که دولت مدعی ساخت چهار میلیون واحد مسکونی طرح نهضت ملی مسکن بود، ایده ساخت خانه‌های 25 متری هم مطرح شد. در همین راستا خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران می‌گوید این اتحادیه چند سالی است به دنبال کسب مجوز برای ساخت خانه‌های 25 مترمربعی است؛ طرحی که به گفته او حالا مجوز و موافقت‌های لازم را هم پشت سر دارد.

متن گفت‌وگو با او درباره چهار پرسش عمومی پیرامون «قانونی بودن ساخت این ساختمان‌های کوچک»، «هزینه ساخت»، ‌ «مسکن بودن ساختمان‌ها یا در نظرگرفتن تعریف دیگر» و همچنین «آدرس ساخت» را در زیر بخوانید.

در ادبیات جهانی سرانه مسکن به‌عنوان یکی از شاخص‌های ارزیابی فقر مسکن به شمار آمده که متناسب با این استانداردها سرانه هر نفر حدود 17 مترمربع بوده است. حال نکته حائز اهمیت آن است که با فرض همین متراژ سرانه برداشتن گام‌هایی در جهت توسعه ایده‌هایی چون مسکن 25 مترمربعی کمکی به کاهش فقر مسکن نخواهد کرد. از طرفی دیگر بر اساس مطالعات مختلف نیازسنجی که در طرح جامع مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی انجام گرفته، سرانه متراژ واحد مسکونی برای هر فرد معادل حدود 30 مترمربع است؛ با تمامی این اوصاف پس چرا به سراغ این طرح رفتید؟در وهله اول باید تاکید کنم در حال حاضر ما از یک الزام یا ضرورت صحبت می‌کنیم نه یک انتخاب. ما باید بپذیریم اکنون در شرایطی از وضعیت اقتصادی به سر می‌بریم که ناچار هستیم با حداقل‌ها یکسری از امکانات و شرایط را ایجاد کنیم. هیچ زوج جوانی شاید بدش نمی‌آید زندگی خود را در یک واحد آپارتمان 200 مترمربعی شروع کند، ولی آیا با شرایط فعلی جامعه میسر است؟ به هر حال باید همگان بدانند طرح مسکن اقتصادی به معنای مسکن 25 مترمربعی نیست بلکه موضوع خانه‌های کوچک‌متراژ را مطرح می‌کند. در حقیقت، شرایط اقتصادی، اجتماعی و وضعیت کلی موجود که نیاز جامعه و مخاطبان است، این طرح را تشکیل می‌دهد. همان‌طور که در اصل 31 قانون اساسی هم تامین مسکن متناسب با نیاز مدنظر است، پس در این برهه زمانی اقتضا می‌کند که ما به سمت ارزان‌سازی حرکت کنیم. این ارزان‌سازی به معنی بی‌کیفیت‌سازی نیست؛ چون ما در بحث مسکن و ساختمان استانداردهایی داریم که لزوما باید رعایت شود. دقیقا در جایی که با توجه به اقلیم خود، قرار گرفتن روی نوار زلزله و اینکه حق طبیعی همه شهروندان داشتن یک مسکن ایمن است، نباید کیفیت را فدای قیمت کنیم. پس این ارزان‌سازی باید از راه‌های دیگری محقق شود. مثل استفاده از متریالی که با تکنولوژی‌های دانش‌بنیان ساخته می‌شود، اصلاح نقشه‌های معماری که می‌تواند ما را به سمت حداقل کردن مشاعات (از لحاظ وسعت ساخت و نه از لحاظ کیفیت) سوق دهد. همچنین می‌تواند ما را به سمت کوچک‌تر کردن واحدها یا کوچک‌تر کردن فضاهای اختصاصی و مفید رهنمون شود. در کل می‌تواند ما را به سمت چنین فضاهایی هدایت کند و ما تلفیقی از اینها را در قالب مسکن اقتصادی معرفی کرده‌ایم که در فضای رسانه‌ای و فضای عمومی، قسمت کوچک‌متراژ شدنش بیشتر دیده شد و به چشم آمد که قرار است یک تابوشکنی در حوزه متراژ آپارتمان‌ها اتفاق بیفتد که به اسامی مختلف مثل میکرو‌آپارتمان، کوچک‌متراژ، کوچک‌مقیاس، قوطی کبریت، سرپناه، اقامتگاه و دیگر موارد خطاب می‌شود.

برای ارائه این طرح چه تحقیقاتی انجام داده‌اید؟

ابعاد اجرایی این طرح، حوزه‌های مختلفی از جمله بحث‌های قانونی، حقوقی، اجرایی، فنی، فرهنگی را شامل می‌شود که ما دو سال و نیم روی آن کار کردیم. ما به قوانین و آیین‌نامه‌ها رجوع کردیم و دستورالعمل‌های صدور پروانه ساخت مسکن را در شهر تهران و استان البرز که به‌عنوان پایلوت این طرح تعریف شده نگاه کردیم و شاهد یکسری از محدودیت‌هایی بودیم که بر اساس طرح جامع تهران که تا سال 1405 اعتبار دارد، مجوز ساخت به پایین‌تر از 35 متر به‌عنوان واحد مسکونی داده نمی‌شود. پس ما باید برای ساختن خانه کمتر از 35 متر چه کار کنیم؟

سپس متوجه چالش دیگری شدیم که یکی از دست‌وپا‌گیرترین موانع در مقوله‌ کاهش مشاعات، تامین پارکینگ بود. بر اساس آن آیین‌نامه، هر واحد مسکونی با هر متراژی که دارد، باید یک پارکینگ به آن تخصیص پیدا کند. فضای چهارگوشه پارکینگ و معبرهایی که وجود دارد، تقریبا سهم هر واحد را تا حدود 30 متر برای پارکینگ می‌گیرد. شاید شما برای احداث یک آپارتمان 100 متری توجیه داشته باشید که 30 متر برای آن پارکینگ تامین کنید، ولی وقتی کل بنا قرار است 30 متر باشد این موضوع دیگر مفهوم نخواهد داشت. این یکی از اجزایی بود که طرح را از توجیه اقتصادی خارج می‌کرد.

پس برای اجرای این طرح با چالش‌هایی جدی روبه‌رو بودید؟

برای حل این مباحث چه راهکاری اندیشیده‌اید؟ما برای این دو چالش اصلی در مقررات جست‌وجو کردیم و دیدیم که می‌توانیم از پروانه‌های ساخت مجتمع‌های اقامتی استفاده کنیم. یعنی به‌جای اینکه به سمت پروانه‌های مجتمع مسکونی برویم، از این روش استفاده کنیم. حالا سوال پیش می‌آید که فرق اقامت با سکونت چیست؟ هر دوی آنها در عمل و بهره‌برداری یکی هستند. به عبارتی ما از این قرابت مفهومی اقامت و سکونت و همچنین ظرفیت‌هایی که در بهره‌برداری به ما می‌داد استفاده کردیم. ما نه قانون را دور زدیم و نه قانون‌گریزی کردیم، اتفاقا تمکین سریع به قانون هم داشتیم. همان قانونی که الان به ما این اختیار را می‌دهد که از چنین ابتکاری استفاده کنیم. پس تفاوتشان تنها در این است که مسکن اقامتی یکسری امکانات بیشتر و خدمات بهتر دارد. ما خدمات هتلینگ را شیوع می‌دهیم.

شما عنوان می‌کنید که آپارتمان‌های طرح شما دارای امکانات کامل برای زندگی است اما آیا به نظرتان یک فضای 25 مترمربعی برای زندگی استاندارد است و می‌تواند رفاه ساکنان را تامین کند؟

ما در فضای عمومی این مجتمع‌ها امکانات و شرایطی را تدارک دیده‌ایم. مثلا در یک آپارتمان 25 متری قابلیت پذیرایی از چند نفر مهمان وجود نخواهد داشت و برای حل این مشکل، سالن‌های پذیرایی متنوعی را قرار داده‌ایم که همه در یک زمان به آن احتیاج ندارند و متناسب با مهمان می‌توانند از آن برخوردار باشند. مهم این است که ببینیم این زوج جوان اکنون برای اینکه در شروع زندگی دغدغه مسکن نداشته باشند باید چه کنند.

به هر حال باید در وهله اول پاسخ دهیم چرا اصلا آنقدر به توجیه اقتصادی‌تر فکر می‌کنیم؟ چون قرار است قدرت خرید را به مردم برگردانیم و ارزان‌تر تمام شود که برای خرید جامعه با شرایط فعلی که در آمار مطالعاتی منتشر نمی‌شود فقط حس می‌شود، بتواند برای خانوار تامین مسکن کند.

با توجه به اینکه در حال حاضر مسکن چالش اصلی مردم در دهک‌های درآمدی مختلف است، جامعه هدف طرح ساخت خانه‌های 25 مترمربعی، کدام دهک‌ها هستند؟

واحدهایی که ما تحت عنوان کوچک‌متراژ در طرح مسکن اقتصادی برنامه‌ریزی کردیم، متراژهای مختلفی دارد که کوچک‌ترین آن برای بعد خانواده‌های دونفره، 25 مترمربع بوده است. اما 30 متر، 35 متر، 40 متر و 50 متر هم دارد که هر کدام آنها جامعه هدف مشخصی دارند. چیزی که ما در سه متراژ 25، 30 و 35 مترمربع طراحی کرده‌ایم برای خانواده با بعد دو نفر است. یعنی یک زوج و جامعه هدف ما مستقیما جوانانی را که تازه ازدواج کرده‌اند یا در شرف ازدواج هستند مدنظر قرار داده است. دلیل ارائه طرح، این بوده که برای اینکه بتوانیم سیاست‌های نظام در حوزه بحث سیاست‌های جمعیتی کشور را به اجرا دربیاوریم، باید ارکان ازدواج تقویت شود. یکی از مهم‌ترین ارکان در تحقق ازدواج، تامین مسکن جوانان است که یکی از نیازهای حیاتی بشر است و مثل خوراک، آموزش، بهداشت و درمان از اولویت‌های نخست زندگی است.

اگرچه اخذ مجوز هتل‌آپارتمان برای ساخت خانه‌های 25 متری می‌تواند کف متراژ را دور بزند، اما معمای جدی‌تری را طرح می‌کند و آن بحث تفکیک سند و صدور سند مالکیت قطعی برای خریداران است.

افراد در این طرح می‌توانند سند مشاع به‌علاوه طرح تقسیم محضری داشته باشند. یعنی بر اساس ماده 10 و 190 قانون مدنی که قرارداد‌های عادی و توافقات قانونمند بین افراد را مجاز می‌کند افراد در طرح تقسیم واحدها، حق بهره‌برداری از واحد‌ها را به صورت تفکیک‌شده مورد توافق قرار می‌دهند. این مورد کاملا وجهه قانونی دارد و هیچ منعی ندارد و سند رسمی نیز به صورت مشاع بین مالکان پروژه تقسیم خواهد شد.

اعضای تعاونی شما چه کسانی هستند و منابع مالی این طرح‌ها از کجا تامین خواهد شد؟

تعاونی‌هایی که در راستای مسکن فعالیت دارند و شاید در یک نگاه همگی تعاونی مسکن خطاب بشوند، اینها از قضا با هم خیلی متفاوت هستند. ما تقریبا چهار نوع شرکت عمومی فعال در حوزه مسکن و ساختمان داریم. یک نوع که مشهورترین است، تعاونی مسکن بوده که عمدتا مربوط به سازمان‌ها و ارگان‌هایی هستند که رسالتشان در واقع تامین مسکن برای کارکنان آن سازمان است. اینها یک جامعه هدف مشخص دارند. تعاونی‌هایی که در این اتحادیه تعریف می‌شوند، تعاونی‌های عمرانی و انبوه‌سازی مسکن هستند. منابع مالی این طرح توسط خود اعضا تامین خواهد شد. البته ما یک کار انجام داده‌ایم که هیچ تعریفی از آن نشده است. یک وام قرض‌الحسنه با کارمزد 4‌درصد واقعی که می‌تواند بین 2٠ تا 3٠‌درصد هزینه یک واحد را تامین ‌کند قرار داده‌ایم. حداقل در مورد وام ازدواج خوب عمل شده است. البته قسط این وام‌ها را باید پرداخت کنند ولی ما تامین منابع را تسهیل کرده‌ایم که جیبشان برای خرید خانه خالی نباشد. در بحث تجهیز واحدها هم حمایت از تولید داخلی را در دستور کار خود داشتیم و تمامی مبلمان و تجهیزات متناسب با متراژ واحدها به‌صورت عمده مستقیما از تولیدکننده داخلی خریداری می‌شود که بتوانیم جامعه صنعتگر خودمان را هم در این طرح تقویت کنیم و کاملا آن را با یک الگوی ایرانی اسلامی پیاده کنیم.

آیا برای تامین زمین و منابع مالی سراغ دولت رفته‌اید؟

متاسفانه به‌رغم اهمیت نهضت ملی برای دولت هنوز بخش تامین زمین در این طرح حل نشده است. دولت با اینکه زمین را تامین کرده اما زمین زیرساخت‌دار را تامین نکرده است. اگرچه ما از روز اول در جایگاه کارشناسی و نقد نهضت ملی مسکن گفتیم که وزارت راه‌وشهرسازی، کار خود را انجام می‌دهد اما بقیه ارکان با او هماهنگ نیستند. چون تولید مسکن تک‌بعدی نیست. چرا وزارت نیرو در تامین زیرساخت عقب است؟ که الان وزارت راه زمین را تامین کرده اما برق و آب و فاضلاب ندارد. اینها که وظیفه وزارت راه نبوده است. در بحث منابع مالی نیز، بانک‌ها چیزی که برای بخش مسکن مقرر شده بود که باید 2٠‌درصد منابعشان را تخصیص می‌دادند، حتی نزدیکش هم نشدند. ما نباید حتی روی منابع بانکی حوزه ساخت مسکن هم حساب باز می‌کردیم. ما برای تامین زمین به سمت مشارکت با بخش‌های غیردولتی که اراضی داشتند حرکت کردیم. این اراضی بیشتر در نوار جنوبی و مقداری در غرب تهران و به سمت البرز و جنوب متمرکز بودند.

یکی از انتقادات مهمی که نسبت به این طرح عنوان می‌شد، بر هم خوردن ترکیب جمعیتی و آسیب‌های اجتماعی بود؛ آیا این موارد در طرح شما مدنظر قرار گرفته است؟

ضوابط بهره‌برداری که در این واحدها وجود دارد کاملا قاعده‌مند است و مجتمع‌های مسکونی که برای خانواده طراحی شده است یا برای زوج‌های جوان امکان سکونت مجردها را ندارد یا برعکس. در فاز دومی که برای مجردهاست هم اجازه سکونت خانواده‌ها را نخواهیم داشت. این ضابطه برای آن است که اخلالی در زندگی جامعه هدف و بهره‌برداران اصلی طرح ایجاد نشود.

مخالفت‌ها باید منطقی باشد. این مساله مانند این است که بگوییم خیابانی را آسفالت نکنیم که مبادا خودرو زیاد شود. اگر این‌گونه باشد که ما در هیچ شهری نباید ساخت‌وساز داشته باشیم چون ممکن است آن ساخت‌وساز توازن جمعیتی را بر هم بزند. ما گفتیم شروع این پروژه در تهران و البرز است نگفتیم تنها باید در تهران و البرز اجرا شود. این طرح در کل کشور کارآمد است.

یکی از مخالفت‌هایی که در این مورد وجود دارد این است که این طرح برای کشورهایی است که مشکل زمین دارند و ما کشور پهناوری هستیم. این در حالی است که طرح مسکن اقتصادی به دلیل کمبود زمین مطرح نمی‌شود به این دلیل است که ساخت مسکن امروز گران است!

درباره فازهای بعدی پروژه چطور؟

آیا برنامه مدونی برای شروع فازهای جدید دارید؟ما فعلا برای مسکن جوانان هدف‌گذاری کرده‌ایم. یعنی این طرح برای دو نفر طراحی شده است و مخاطب را این گونه تعریف کرده‌ایم. این را که بسازیم فاز بعدی را هم طراحی کرده‌ایم و همه مقدمات آن آماده است تا بتوانیم برای افرادی که فعلا ازدواج نکرده‌اند و مجرد هستند، خانه بسازیم.

پس از این مرحله در فاز بعدی آن، دوباره برمی‌گردیم به همین فاز یک که حالا بچه‌دار شده‌اند و فرزند آنها نیاز به اتاق خواب جداگانه دارد. ما آپارتمان‌های دوخوابه کوچک‌متراژ را برای این مرحله در نظر گرفته‌ایم.

آیا این واحدها را می‌توانیم سوئیت بخوانیم؟

آپارتمان‌های 25 مترمربعی یک‌خوابه است و سوئیت نیست، ولی تجهیزات آن کاملا مختص همین متراژ طراحی شده است؛ از مبلمان گرفته تا تختخواب و تلویزیون و ماشین لباسشویی و همه امکاناتی که برای آن در نظر گرفته شده متناسب با متراژ است.

آیا برآوردی از حدود قیمت این خانه‌های اقتصادی دارید؟

با توجه به تمهیداتی که در این طرح اندیشیده شده واحدها با قیمت تمام‌شده به اعضا ارائه می‌شود. برآورد ما این است که هر متر مفید شامل مشاعات و محوطه و…، بدون زمین و پروانه حدودا مترمربعی 25 میلیون هزینه داشته است. مبلمان و تجهیزات جداگانه به آن اضافه می‌شود. اما اعضای ما طبق تعریف تعاونی همان قیمت تمام‌شده را می‌گیرند. با توجه به کارشناسی انجام‌شده بر روی این طرح مطمئن هستیم که می‌تواند دغدغه بخش مهمی از جامعه هدف خود را مرتفع کند.

مسکن 25 متری چگونه از تورم مصون می‌ماند؟

در بازار مسکن یا هر بازار دیگری که با فرآیند تولید بلندمدت مواجه باشد ناچار هستیم شاخص‌های تورمی را هم در هزینه‌ها لحاظ کنیم. اگر بتوانیم منابع مالی خود را به گونه‌ای مدیریت کنیم تا اقلامی که در نهاده‌های تولید مسکن تاثیر بیشتر و سریع‌تری از تورم می‌بینند زودتر تهیه شوند می‌توانیم اثر تورم را کاهش دهیم.

طرح مسکن اقتصادی، طرح نهضت ملی مسکن و ساخت‌وساز‌های بخش خصوصی از اقتصاد کلان کشور تاثیر می‌پذیرند و این‌گونه نیست که بگوییم طرح مسکن اقتصادی تافته جدا‌بافته‌ای است که باید خود را از بدنه اقتصاد کشور جدا کند.

منبع: دنیای اقتصاد